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房屋买卖预约合同法律问题探讨

发布者:江苏创凯律师事务所 发布时间:2018/1/6 13:27:55 点击次数:11426 关闭
    随着市场经济的快速发展,预约合同已经渗透到我们生活的方方面面。尤其是2016年无锡市房地产市场价格波动较大,关于房屋买卖预约合同的纠纷更是层出不穷。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《买卖合同司法解释》)第2条首次在实质意义上确立了预约合同制度,明确预约其性质属于独立的合同,当事人负有订立本约的义务,违反预约合同同样应当承担违约责任,填补了我国预约立法的空白。
    2013年10月26日,新城公司与朱佳丽以红树湾花园小区6号楼201室为标的签订《房屋认购书》一份,当日朱佳丽交付20000元定金,新城公司出具了一份收款收据,双方约定于2013年10月31日前签订正式的商品房买卖合同。后因朱佳丽未在约定时间内签订《商品房买卖合同》,根据认购书约定,新城公司解除与朱佳丽签订的房屋认购书,并将《定金协议解除律师函》发送至朱佳丽提供的住址苏州市劳动路万科金品家园19-1**1,函件写明不退还20000元定金。该函件以特快专递于2013年11月20日11:47:00时送至朱丽佳住所,由物业公司代为签收。另外,新城公司于2013年10月25日取得了包括本案涉及房屋在内的吴江市住房和城乡建设局颁发的《商品房预售许可证》。
    一审法院认为:根据《买卖合同司法解释》第2条规定,当事人签订认购书、订购书、意向书、备忘录等预约合同,并约定将来一定期限内订立正式买卖合同,如若一方不履行签订买卖合同的义务,对方要求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同,并主张损害赔偿的,人民法院应给予支持。换句话说,预约其性质为独立的合同,当事人应当履行订立本约的义务,违反预约合同同样需要承担违约责任。双方当事人在意思自由的前提下订立了《房屋认购书》,认购书中约定将于2013年10月31日之前订立正式的房屋买卖合同,朱佳丽在交纳定金的同时,新城公司出示了即将与其签订的商品房买卖合同及补充协议,故该《房屋认购书》符合预约合同的构成要件,双方当事人都应受该认购书约束,违反约定的一方应承担违约责任。因朱佳丽没有履行约定的义务,故对方有解除合同的权利。解除通知到达朱佳丽之日合同视为解除,新城公司发出的解约函在2013年11月20日特快专递至朱佳丽提供的地址,故《房屋认购书》于2013年11月20日解除。本案中因承担违约责任的主体是朱佳丽,故新城公司有权没收定金,朱佳丽返还定金的诉讼请求,没有事实与法律依据,一审法院不予支持。
    朱佳丽不服提起上诉,苏州市中级人民法院认为,本案争论的焦点《房屋认购书》其性质符合合同法意义上的预约,预约是约定未来成立一定契约之契约。该《房屋认购书》基于房屋买卖双方真实的意思表示,并且没有违背法律,法规的强行性、禁止性规定,其效力合法有效,房屋买卖双方均应遵守。预约合同成立之后,当事人即应当履行预约合同之义务,缔结本约。即便当事人之间进行了磋商,但最终本约没有订立,除不可归责之事由外,致使本约未能订立的一方仍应承担违约责任。
    笔者认为,正如《买卖合同司法解释》第2条规定所隐藏的信息,预约的效力采用“应当缔约说”的观点更加能够体现均衡双方当事人利益的合同精神。采取“应当缔约说”的前提条件下,除了情势变更或者不可抗力等情形外,一方当事人不履行签订本约的义务即应当承担违约责任,无疑加重了违约的成本,使双方承担更重的合同义务,最终实现订立预约之根本目的——缔结本约。

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